KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA TESPİT VE TAHLİYE DAVALARI

 

• Genel Değerlendirme

Kira sözleşmeleri bir tarafın bedel ödemeyi diğer tarafın ise kiralananı kullanıma uygun bir şekile tutmayı taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Kira sözleşmeleri ile ilgili konular Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve sonrası madde hükümlerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinin sona erme tarihi bellidir ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona ererler. Sözleşmenin esas unsurlarından olan bedel unsuruna baktığımızda sözleşmede kararlaştırılan ve kiracı tarafından ödenmesi gereken miktarı belli yakıt parası,yan giderler da kira bedelinden sayılır.

Konut ve çatılı işyeri kirası ile ilgili düzenlemeler daha çok kiracının korunmasına yöneliktir. Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesi madde 347 ve devamında düzenlendiği üzere  bildirim yolu ile ya da madde 350 ve devamında düzenlendiği üzere dava yolu ile sona erebilir. Kira sözleşmelerinin sona ermesi sonucu konut ve çatılı işyeri kiralarında anahtar teslimi yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu husus özellikle kiracı açısından önemli olup aksi halde kiracının zararı doğabilir.

Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü dava taşınır taşınmaz ayrımı yapılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Kira tespit ve tahliye davaları şekle sıkı sıkıya bağlı davalardır. Belirtilen şekillerde, ihtarlı bir şekilde veya noter tarafından yapılmasına dikkat edilmelidir.

Kira sözleşmelerinde uyarlama istisnai bir durumdur. Ekonomik kriz tek başına uyarlama sebebi kabul edilmemektedir.

• Kira Tespit Davaları

Kira bedelinin belirlenmesi 344. Maddede düzenlenir. Madde 344 emredici bir hükümdür. Maksimum sınırı TÜFE oluşturur. 3. Fıkraya göre ahde vefa ilkesi ile bağlantılı olarak, tarafların ilgili konuda anlaşıp anlaşmamasından bağımsız olarak kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davasını hem kiralayan hem kiracı hem de yeni malik açabilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Kira sözleşmeleri her yıl yenilenirse tespit davası için 5 yıl her sözleşmede yenilenir. Kira tespit davası ıslah edilemez ve belirsiz dava olarak açılamaz. Hükmü kısmi inşai davalara benzer. Kira tespit davası değerlendirilirken geçmiş 12 aydaki TÜFE artışı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, hakkaniyet indirimi gibi kriterler bulunmaktadır. Dava, kriterler göz önüne bulundurularak açılmalıdır. Sadece geçmişe yönelik kira tespiti  yapılmıyor, dava ortasındaki değişimler de değerlendirmeye tabidir.

Kira tespit davasının net olarak ne kadarlık açılacağı yazılmalıdır, kısmi olarak açılamaz. 2017/2792 E. 2021/267 K. tespit davasının hukuki boyutunu inceler. Hukuk Genel Kurulu bedelin çok net olması gerekliliğinden bahsederek bu görüşünü kısmi davaların temelinin HMK Madde 109 olduğuna ve kira tespit davalarının niteliği itibariyle bölünebilir olduğu durumunu savunamayacağımıza dayandırır.

11 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanununa geçici madde gelmiş ve 1 Temmuz 2023’e kadar 5 yılı doldurmamış konut kiraları bakımından, kira artış oranının bir önceki kira yılına ait kira bedelinin maksimum yüzde yirmi beşi olabileceği belirlenmiştir. Konut kiraları dışında işyerleri vb. gibi kira sözleşmeleri hala madde 344/3’e tabidir.

Madde 345 süre hususunu düzenler. Dava her zaman açılabilir. Maddenin devamında tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için yer alan 2. Fıkra artış şartı olmayan kira sözleşmeleri için uygulanır. Burada yeni dönem başlamadan 30 gün içerisinde dava açılır ya da ihtar çekilir. 3. Fıkra ise artış şartı olan kira sözleşmelerini düzenler yani ihtarsız yapılabilir.

12/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2019/4738 numaralı kararına göre paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği gözönünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekmektedir.

• Tahliye Davaları

 

1. Genel hükümlere göre tahliye

Genel hükümlere göre kiracı temerrüdü sonucu tahliye davası açmak mümkündür. Bu durum madde 315’te düzenlenir. Noterden ihtar çekilir ve kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir; bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. İhtarın şekil şartı çok önemlidir.

Kiraya veren tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması nedeni ile geçici tahliye mümkün olabilir. Geçici tahliye davaları süreye tabi değilir. Kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması nedeniyle de tahliye söz konusu olabilir.

Madde 316’ya göre özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu yerrine getirilmezse de tahliye mümkündür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en  az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Bunun yanında konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Çok açık şekilde ahde aykırılık varsa ihtara gerek bulunmamaktadır.

Madde 327 ile sözleşmenin sona ermesi nedeniyle tahliye davası açmak da mümkündür. Belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi için taraflardan birinin fesih ihtarında bulunması gerekmez.

 Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi nedeniyle açılan tahliye davaları madde 328’de düzenlenmiştir. Fesih bildirim özel bir şekle tabi değildir. Feshi ihbar her iki tarafça da yapılabilir. Feshi ihbar sürelerine uyarak dava açılmışsa başka neden aranmaksızın açılan dava kabul edilir.

Taşınır ve taşınmaz yapı kiralarında feshi ihbar nedeniyle tahliye madde 329’da düzenlenir. Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

            Olağanüstü fesih nedeniyle tahliye madde 331’e düzenlenir. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Son olarak kiracının iflası durumunda 332. Maddeye göre Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

1. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye

Madde 350 ve devamında düzenlenir. Kiraya veren ve kiracı açısından ayrı düzenlemeler vardır. Kiraya verenin, malikin, yeni malikin ve 634 sayılı kanuna göre bazı hallerde kiracılar hakkında diğer kat maliklerinin dava açma hakkı bulunabilir. Tahliye davasından önce eşin rızası aranır. Tahliye nedenleri kanunda yazılanlarla sınırlı sayıdadır.

1. Kiraya veren

 

• Konut ya da işyeri ihtiyaç (gereksinim) nedeni ile: Bu ihtiyaç sürekli, zaruri, samimi, gerçek olmalıdır. Bu sebeple tahliye davası açılması için ihtara gerek yoktur. Tanık dinlenebilir. Doğması muhtemel ihtiyaç da göz önünde bulundurulabilir. Maddede ihtiyaç sahipleri tek tek yazılmıştır. Bu sayılan kimseler dışındakiler dava açamaz.

 

• Yeni Malik İktisabı: İhtara gerek bulunmaktadır. 1 ay içerisinde bildirip 6 ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ya da sözleşme süresinin bitiminden 1. Ayda. Hangi tarih yakınsa onun kullanılması önerilir. Seçimlik bir haktır. Satın aldım, dava açacağım diye ihtar çekilsin.

 

• Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. İhtiyaç ya da imar nedeni ile çıkarılma söz konusuysa 3 yıl geçmeden başkasına kiralayamaz.

 

1. Kiracı

 

• Yazılı Tahliye Taahhüdü: Sonraki tarihli ve yazılı olmalı tahliye taahhüdü, sözlü taahhüt geçersizdir. Taahhütnamede tarih açıkça belirtilmelidir. Dava açma hakkı kiraya verendedir. Taahhüt edildiği tarihi izleyen bir ay içerisinde icra takibi yapılması ya da genel mahkemede dava açılması gerekir.

 

• İki Haklı İhtar: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. İki farklı ihtar (haklı ihtar) 2 ayrı aya ait olmalıdır. Dava yeni malik tarafından da açılabilir.

 

• Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya elde Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

 

• Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiracı, kiralanmış olan teslimi ardından muaccel olan kira bedelini ya da yan gideri ödeme borcunu yerine getirmez ise, kiraya vermiş olan kiracıya yazılı şekilde bir süre sunarak, bu süre içerisinde yerine getirmesi halinde, sözleşmenin feshini gerçekleştireceği bildiriminde bulunabilir. Borçlunun, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye edilmesi mümkündür. Bunun için, icra müdürlüğüne başvurularak, kira borcunun otuz gün içerisinde ödenmemesi halinde taşınmazdan tahliye edileceği ihtarlı bir ödeme emri gönderilecektir. Borçlunun, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine yedi gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmakta olup, bu itiraz hakkının kullanılması halinde alacaklının, itirazın kaldırılması veyahut iptali usullerinden birine başvurmak suretiyle takibin devamına karar verilmesini talep etmesi mümkündür.

7/30 günlük icra takibi çok basit ihtilaflarda kullanılır. Kira/aidat ödenmemesi gibi basit ihtilaflar içindir. İcra hakimliğinde açılıyor. Örneğin kira bedeli ödenmemiş. Örnek 13 haciz ve tahliye, tahliye talebini mutlaka yazman gerekmekte. Örnek 13’ten icra takibini başlatıyorsun. 30 günde dolunca 31. Günde tahliye tahliye davası açıyorsun. İş karmaşıklaşırsa sulh mahkemesine gitmeyi ya da döndürmeyi tercih etmeliyiz çünkü icra mahkemesinde sınırlı inceleme yapılmakta.

Ortak giderlerin ödenmemesi de tahliye nedenidir. Tahliye sonucu kesinleşmeden icraya konulabilir. Fiili tahliye pahalı bir işlemdir ve son çare olmalıdır.

Tahliye davalarında uyuşmazlık taşınmazın aynıyla ilgili olmadığı için genel yetkili mahkeme olan davalının ikametgahında veya sözleşmenin icra olunacağı yer mahkemesinde görülür.

TORUN HUKUK BÜROSU
Av.Yalçın TORUN
Kızılırmak Mah. 1443.Cad. No:25
1071 Plaza B Blok No:27
Çankaya/ANKARA
0505 621 99 92 – 0312 432 56 78