Genel Hususlar

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz ve ayni hak edinimleri 6244 sayılı Tapu Kanun’un 35’ıncı ve 36’ncı maddelerine göre gerçekleşmektedir.

2644 sayılı Tapu Kanunu Bakımından;

Yabancı Şirket: Ortaklarının vatandaşlığına veya sermayesinin yabancılığına bakılmaksızın yabancı bir ülkede ve o ülkenin mevzuatına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip şirketlerdir.

Yabancı Sermayeli Şirket: Ortaklarının bir kısmı veya tamamı yabancı olan (Yabancı gerçek kişilerin, yabancı tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları) ve Türkiye’de Türk Hukukuna göre kurulan Türk Şirketleridir.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz  ve Sınırlı Ayni Hak Edinim Hakları

2644 sayılı Tapu Kanunu 36/1 Md.

• Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin, (Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler (mavi kartlı yabancılar) hariç)
• Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve
• Uluslararası kuruluşların;

—Yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya

—Yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları

Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler (Yabancı Sermayeli Şirketler), ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

2644 sayılı Tapu Kanunu 36/2 Md.

Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin

• Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde;
• Yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve
• Taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.

2644 sayılı Tapu Kanunu 36/3 Md.

• 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların;
• Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz  ve Sınırlı Ayni Hak Edinim Hakları Bakımından TK-36.Madde Kapsamı Dışındaki Kalan İşlemler

2644 sayılı Tapu Kanunu 36/5 Md.

• Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde,
• Şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde,
• Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve
• İlgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.

Yabancı Şirketlerin Taşınmaz  ve Sınırlı Ayni Hak Ediniminin Sınırları

• Adi şirketler tüzel kişiliğe haiz olmadıklarından dolayı adi şirket, konsorsiyum, iş ortaklığı, joint venture gibi yapıların Tapu Kanunu 36.madde kapsamında taşınmaz edinim hakkı bulunmamaktadır. Ancak TK-35 md.deki sınırlamalara tabi olarak taşınmaz edinebilirler.
• Türkiye’de şube açmak yoluyla doğrudan yabancı yatırım yapan şirketler TK-36.maddedeki bu haktan yararlanamazlar. Ancak TK-35 md.deki sınırlamalara tabi olarak taşınmaz edinebilirler.

Genel Olarak Yabancıların Taşınmaz  ve Sınırlı Ayni Hak Ediniminin Çerçevesi

2644 sayılı Tapu Kanunu 35. Md.

Yabancı Gerçek Kişiler (Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.) (TK-35/1)

Yabancı Ticaret Şirketleri (Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. ) (TK-35/2)

 

(*) Tüzel kişiliğe haiz olmayan yabancı adi şirket ve ona benzer yapılar ve vakıf ve dernekler taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinme hakkına sahip değildir