KİRA UYARLAMA DAVASI VE ARABULUCULUK

ÖZET:  Uyarlama davası sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan,  borçludan kaynaklanmayan,  olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmayan,  önceden tahmin edilemeyen ve öngörülemeyen değişen hal ve koşullara göre sözleşmedeki borçların yeniden uyarlanmasını hakimden istedikleri bir davadır. Son zamanlarda kira ilişkilerinde özellikle kira bedelinin değişen hal ve koşullara göre artırılmasını kiralayanın kiracıdan talep ettiği  sıkça görülmektedir.  Talebin karşılık bulmaması durumunda kiralayanın nasıl bir hukuki çareye başvuracağı önem kazanmaktadır.  Finansal Kiralama gibi özel Kanunlarda düzenlenen kira ilişkileri hariç her türlü kira alacağına ilişkin( işyeri, konut, hasılat, hayvan   ve menkul kiraları) uyarlama davası açılmadan önce 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren  arabulucuya başvurulması zorunludur. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda   arabulucuya başvuru   dava şartı olarak düzenlenmiştir. Konut kiralarına getirilen kira bedelinin  %25’in üzerinde artırılamayacağına ilişkin sınırlama nispi nitelikte  emredici bir düzenleme olup,  arabulucu karşısında taraflar özgür iradeleri ile, içinde bulundukları kira yılı için kira bedelindeki artış oranını  bir önceki yılın kira bedelinin %25’inden fazla olarak belirleyebileceklerdir. Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde  kira bedelinin, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirleneceği düzenlenmiş olup, taraflar iradeleriyle belirleyecekleri artırım oranında  tüketici fiyat endeksini geçemeyeceklerdir. Zira bu hüküm  mutlak emredici nitelikte bir hükümdür. Arabulucu huzurunda  düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh, gayrimenkulün bulunduğu yerde sulh hukuk mahkemesinden alınacaktır. Böylelikle   anlaşma belgesi tıpkı bir mahkeme kararı gibi icraya konulacaktır. Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, arabulucuya giden taraf sulh hukuk mahkemesine elindeki anlaşmama tutanağı ile   başvuruda bulunarak uyarlama davası açabilecektir.

1.GİRİŞ

Kira uyarlama davaları, kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesi imzalandıktan sonra değişen hal ve koşullara göre kira sözleşmesini uyarlamak için açılan davadır. Yargıtay’a göre uyarlama davası açılabilmesi için; sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6691 E., 2015/10804 K.)

2.KİRA UYARLAMA DAVASININ YASAL DAYANAĞI VE DAVA AÇMA ŞARTLARI

 Kira uyarlama davasının yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu madde 138 olup, ilgili düzenleme “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklindedir.

Yargıtay’ın sıklıkla içtihatlarında (bknz.Yargıtay 3. HD., E. 2017/7910 K. 2019/4570 T. 15.5.2019, Yargıtay 6. HD., E. 2013/5701 K. 2013/16242 T. 4.12.2013, Yargıtay HGK., E. 2020/687 K. 2022/1259 T. 5.10.2022) vurguladığı üzere sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, aşağıdaki dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır;

a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

3.ARABULUCULUK

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile  kiralanan taşınmazların  ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan  bütün uyuşmazlıkların dava açılmadan önce arabuluculuğa götürülmesi ve  arabuluculuğun dava şartı olduğu düzenlenmiştir.  01 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanmıştır.   Uyarlama davası açılmadan önce de  arabulucuya başvurulması zorunludur.  7409 sayılı kanunla Kanut kiraları için  08 Haziran 2022 tarihinde getirilen   yüzde yirmi beş sınırlaması, 2023 yılında 01 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.  Bahse konu %25  sınırlama   nispi emredici nitelikte düzenleme olup, arabulucu karşısında taraflar özgür ve sakatlanmamış itradeleri ile  içinde bulundukları kira dönemi için %25’in üzerinde bir artırım oranı belirleyebileceklerdir. Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde  kira bedelinin, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirleneceği düzenlenmiş olup, taraflar iradeleriyle belirleyecekleri artırım oranında  tüketici fiyat endeksini geçmeyeceklerdir. Zira bu hüküm  mutlak emredici nitelikte bir hükümdür.

4.GÖREVLİ MAHKEME

Kira uyarlaması davası, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4’te yer alan düzenleme gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Düzenleme “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, (..), kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler” şeklindedir.

5.DAVA AÇMA ZAMANI

Kira uyarlama davası, taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir.

6.UYARLAMA DAVASI AÇILABİLECEK HALLER

Yargıtay içtihatlarına göre; sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Ayrıca Yargıtay, uzun süren kira ilişkilerinde de değişen ekonomik koşullar nedeniyle şartlar oluştuğu takdirde uyarlama davası açılabileceğini kabul etmektedir. Emsal karar şu şekildedir;

“Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2020/2910, K. 2020/6680, T. 17.11.2020)

7.UYARLAMA DAVASI SONUCUNDA VERİLEN KARARIN UYGULAMA ALANI BULACAĞI ZAMAN

Kira uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur. Bu nedenle daha önceki tarih için uyarlama istenemez.(Yargıtay Kararı – HGK., E. 2020/687 K. 2022/1259 T. 5.10.2022)

8.DEĞİŞEN EKONOMİK KOŞULLAR VE ENFLASYON NEDENİYLE UYARLAMA DAVASI AÇILMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Bilindiği üzere kira bedelinin artış oranı taraflarca akdedilen kira sözleşmesine koyulacak hüküm ile belirlenir. Türk Borçlar Kanunu madde 344 ile tarafların belirleyeceği oranın fahiş olmaması için bir sınır çizilmiş ve tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı düzenleme altına alınmıştır.

Ayrıca ülkemizde değişen ekonomik koşullar nedeniyle kira sözleşmesinde kiraya verene nazaran daha zayıf konumda bulunan kiracının korunması için kira artışlarına belirli sınırlamalar getirmek, kiralayanların fahiş kira artışlarının önüne geçmek, bu hususta oluşan anlaşmazlıkların önüne geçmek amacı ile kanuna ek düzenleme getirilmiştir. 11 Haziran 2022 tarih ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan düzenleme ile; 11.06.2022 ve 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı düzenleme altına alınmıştır. Bir başka deyişle yenilenen kira döneminde kira bedelindeki artış oranı bir önceki yılın kira bedelinin en fazla %25’i oranında olabilecektir. Söz konusu düzenleme geçici madde 2 ile 01/07/2024 tarihine kadar da uzatılmıştır. Bahsi geçen düzenlemeler, konut kiraları açısından getirilmiş olup bunlar dışındaki kira sözleşmeleri açısından uygulanmayacaktır.

Ayrıca  mevzuatımızda son yapılan düzenlemeler ile Finansal Kiralama gibi özel Kanunlarda düzenlenen kira ilişkileri hariç her türlü kira alacağına ilişkin( işyeri, konut, hasılat, hayvan   ve menkul kiraları) uyarlama davası açılmadan önce 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren  arabulucuya başvurulması zorunludur. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda   arabulucuya başvuru   dava şartı olarak düzenlenmiştir. Konut kiralarına getirilen kira bedelinin  %25’in üzerinde artırılamayacağına ilişkin sınırlama nispi nitelikte  emredici bir düzenleme olup,  arabulucu karşısında taraflar özgür iradeleri ile, içinde bulundukları kira yılı için kira bedelindeki artış oranını  bir önceki yılın kira bedelinin %25’inden fazla olarak belirleyebileceklerdir. Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde  kira bedelinin, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirleneceği düzenlenmiş olup, taraflar iradeleriyle belirleyecekleri artırım oranında  tüketici fiyat endeksini geçemeyeceklerdir. Zira bu hüküm  mutlak emredici nitelikte bir hükümdür. Arabulucu huzurunda  düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh, gayrimenkulün bulunduğu yerde sulh hukuk mahkemesinden alınacaktır. Böylelikle   anlaşma belgesi tıpkı bir mahkeme kararı gibi icraya konulacaktır. Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, arabulucuya giden taraf sulh hukuk mahkemesine elindeki anlaşmama tutanağı ile   başvuruda bulunarak uyarlama davası açabilecektir.

Av.Meryem KILIÇ

Av.Yalçın TORUN

Tel:0312 432 56 78 – 0505 621 99 92