Kat Mülkiyeti Kanunu ve Uygulaması

1.Giriş


Aşağıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda geçen temel kavramlara ilişkin tanımlar,
kat mülkiyetinin kurulması, kat maliklerinin hakları , kat maliklerinin borçları,
anagayrımenku-lün yönetimi, yöneticinin atanması , yöneticinin sorumlulukları,
yöneticinin hakları ve hakimin müdahalesinin istenebileceği haller açıklanmıştır.

2. Tanımlar


Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul);
Yalnız esas yapı kısmına (Anayapı)
Anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm);
Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan
yerlere (Eklenti); (Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir)
Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka
sahip olanlara (Kat maliki);
Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma
veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler)
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta
olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak
malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı);
bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifak sahibi);
Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak
mülkiyet paylarına (Arsa payı); (Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış
veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.)
Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); denir.
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin
alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat
maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulur. Kat
mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda
o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının, imzaları alınarak onaylanan ve
elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin
belgesi ve kat mülkiyetini kuran malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planını
tapu idaresine teslim ederek talepte bulunmaları gerekir. Tapu memuru kendisine
verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde
bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı
kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Gerekli işlemleri yapar, her bağımsız
bölüm Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir istem halinde maliklere kendi bağımsız
bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği verilir.

Kat Maliklerinin hakları
Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Medeni Kanunun
maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Kat malikleri anagayrimenkulün
bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik
olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel
kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki
ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Kat Maliklerinin Borçları
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken
doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını
çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve
oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı
olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle
birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve
mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat
maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça
anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış
badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun
anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen
onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun
mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine
ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat
maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız
bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar
vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve
diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı
sorumludur.Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa
eşit olarak; Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,
koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak
tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında; katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki
kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla
bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu
gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen
kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından,
yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi
yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede
geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle
yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız
bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep
olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu hakları vardır. Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna)
hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da
müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle
yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat
malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen
kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden
birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı
tescil edilir. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer
sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Kat maliklerinden birinin bağımsız
bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun
onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili
olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme
girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş
müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Ana gayrımenkulün Yönetimi
a. Genel Hususlar
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun
hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Yönetim planında hüküm
bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu
kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için
bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planı ve bunda yapılan
değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve
denetçileri bağlar. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim
planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim
yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan
az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman
gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin
çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin
istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat
maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de
bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken,
birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve
hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak
zaman yedi günden az olamaz. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa
payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar
verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde,
ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı,
katılanların salt çoğunluğudur.Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek
oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki,
her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik
olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün
oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne
alınmaz.Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda
bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz
ise onu kanuni mümessili temsil eder.Alınacak karar doğrudan doğruya kendini
ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde
beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az
sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri
kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından
veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler
arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri
kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları 1’den başlayıp
sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere
yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy
verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde
çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar
varsa kaide olarak ona göre çözülür.
b. Yönetici
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan
seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici),
kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız
bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir
kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat
maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski
yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz
veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse
diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici,
aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı
sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay
geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu
atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken
kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle
bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden
teminat göstermesini isteyebilir. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin
anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde
asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu
üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk
Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.
c. Yöneticinin Görevleri
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm
olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım
işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim
planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim
yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın
toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar
avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim
dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili
kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına
meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı
dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil
ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir
bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek
suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin
sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere
uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
Yönetici, ayrıca kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve
tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, ilgili deftere tarih sırasiyle yazmaya
ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya
mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde
yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri
yerine getirmiyen yöneticiye , ikiyüzelli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari
para cezası verilir.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir
işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin
vermesi gereken avans tutarı; gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız
bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.
Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri
kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje
hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme
giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci
fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her
takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o
tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle
yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden
istenebilir.
ç. Yöneticinin Hakları
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe
yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir
tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten
çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici,
yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa
bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, Kat malikleri kurulu, kat malikleri
arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,
katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış
ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin
yarısına katılmaz.
d. Hakimin müdahalesi
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak aykırı
oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya
katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde
karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki
sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya
mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir
sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine
getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm
yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun,
tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ
eder. Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı
mahkemece, ikiyüzelli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası
verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Kat mülkiyeti kanunundan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk
Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise anagayrımenkulün bulunduğu yerdeki
mahkemedir.

Av. Yalçın TORUN

UYARI
Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Av.Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde
yayınlanmasına iznimiz yoktur

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.