KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE KİRACININ TAHLİYESİ

 

1.Giriş

Kira sözleşmesi  Türk Borçlar Kanunu (TMK) 299. maddesinde “….., kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesi  tanımından da anlaşıldığı üzere iki tarafa da  borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir.  Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun özenle kullanmak, kira bedelini ödemek,  kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça  kiralananı başkasına kiralamamak ve kira sözleşmesinin sona ermesiyle  birlikte kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Kiraya veren ise  kiralananı  kullanmaya elverişli durumda teslim etmek, kiralananın vergi ve benzeri yükümlülüklerine katlanmakla yükümlüdür.  Sözleşme şekil şartına bağlı olmayı,  sözlü olarak ta yapılabilecektir. Fakat bu durumda uyuşmazlık çıktığında  ispata ilişkin problemler yaşanabilecektir. Sözleşme taraflarının  sözleşme hükümlerine aykırı davranmasıyla,  kiracının ölümü  ve kira sözleşmesinin feshi ile sona ermektedir.  Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli  kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmak  şartıyla  ancak kiracı sözleşmeyi sonlandırabilmektedir.  Ancak on yıllık kira süresi bittikten sonra  kiraya vereninde  bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme yetkisi vardır.  Hal böyle olunca  kiraya veren ancak mahkemeye başvurup, tahliye davası açarak  kiralananın tahliyesini talep edebilmektedir.  Kanunda tahliye sebepleri  kiralayan ve kiracı yönünden  sınırlı sayıda belirlenmiştir.

2.Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

a.Kiraya Verenin Konut Veya İşyeri Sebebiyle Tahliyesi

Kiracı, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, açacağı dava ile kira sözleşmesi sonlandırılabilecektir.  Kiracı kendisi, çocuğu torunu   veya anne babasının  gerçek samimi zaruri ve sürekli ihtiyacı için bu tahliye sebebini gerekçe göstererek  sözleşmenin sonlandırılması için  dava açabilecektir.  Davacı ihtiyacı olduğunu ispat ile mükelleftir.  Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren  bir ay içinde dava açılmalıdır.  Bahse konu sebebe dayalı  olarak önceden   kiracıya ihtar çekilmesi zarureti yoktur.  Fakat kiraya veren davanın açılması için öngörülen sürede, ihtiyacı olduğunu ve kiralananın boşaltılmaması durumunda  dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış olacaktır.    Özellikle işyeri ihtiyacı sebebiyle açılacak tahliye davalarında yapılacak iş için  kiralananın uygun olması gerekir.

b.Yeni Malikin Konut veya İşyeri Sebebiyle Tahliyesi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanacaksa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilmektedir.  Bunu gerçekleştirmeyen yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilmektedir.

c.Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Sebebiyle Tahliyesi

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise,  kiralayan   tahliye  için dava açabilecektir. Örneğin binanın depremde zarar görmesi,  riskli yapı olduğunun tespiti veya kentsel dönüşüm vb. sebeplerle  bu davanın açılması mümkündür.  Kiraya verenin ihtiyaçları açısından zaruri olmadığı halde sırf gelirini artırmak  için değişikliğe gidilip gidilmeyeceği, konut olarak kullanılan bir yerin işyerine  çevrilip çevrilmeyeceği  konusu Yargıtayın önüne gelmiş Yargıtay yerleşik kararlarında  bu hükümden  yararlanılamayacağına karar vermiştir. Bu dava da belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren  bir ay içinde açılmalıdır.  Bahse konu sebebe dayalı  olarak önceden   kiracıya ihtar çekilmesi zarureti yoktur.  Fakat kiraya veren davanın açılması için öngörülen sürede, kiralananı yeniden inşa ve imar edeceğini  kiralananın boşaltılmaması durumunda  dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış olacaktır.   

2.Kiracıdan Kaynaklanan Tahkiye Sebepleri

a.Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütleri, irade sakatlıkları, tazyik ve ikrah altında verildikleri için  geçersiz kabul edilmektedir.  Her yıl kira sözleşmesinin yenilenmesi ve sonraki yıl için tahliye taahhüdünün alınması da  Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir.    Taahhüdü bizzat kiracı yapmalı kiralananın tesliminden sonra yapılmalı ve taahhüt yazılı olmalıdır.   Zira Türk Medeni Kanunu 194. maddesinde  “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. “  düzenlemesi mevcuttur . Bu düzenleme dikkate alınarak aile konutu olarak kullanılan mecurlara ilişkin  tahliye taahhüdünün altında eşin de imzası olmalıdır. Kiralayan taahhütte gösterilen  tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde  icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.  Uygulamada  tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takiplerinde   kiracının imzaya itiraz etmesi durumunda süreç uzamaktadır. Bu nedenle  noterde yapılan tahliye taahhütleri etkili olmaktadır.

b.İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren   dava yoluyla  kira sözleşmesini sonlandırabilmektedir.  İhtar haklı sebebe dayanmalı, yazılı olmalı, hangi vadeye veya aya  ait,  hangi miktarda kira bedelinin ödenmediğini açıkça içermeli ve süre verilerek ödenmesi talep edilmelidir.  Örneğin ard arda iki ay ödenmeyen kira bedeli için iki ayrı  ihtar çekilmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmektedir. İki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış iki ayrı ihtar  tahliyeye olanak vermemektedir.  Örneğin  01.04.1983 tarihli 14 aylık kira sözleşmesi için  birinci kira yılı 01.04.1983 -01.04.1984  tarihleri arasındadır.  Sözleşmenin süresi  ise 01.06.1984 tarihinde sona ermektedir.  İki haklı ihtarın 01.04.1983-01.04.1984 tarihleri arasında olması gerekmektedir. Kiranın peşin olarak ödenmesi durumunda bu şart oluşmayacaktır.  İki haklı ihtar durumunda kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davasının açılmış olması gerekir.  Bu husus dava koşulu olup, resen gözetilmektedir.

c. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin  Oturmaya Elverişli  Konutunun Olması Sebebiyle  Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilmektedir.  Burada bahsedilen konut  kiracının ve ailesinin sağlık durumları bakımından  orada oturmalarına elverişli bir konut olmalıdır. Konut büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer almamalı, aynı ilçe veya belde içerisinde yer almalıdır.  Kiraya veren kira sözleşmesi akdedilirken bu hususu biliyorsa bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz. Dava açma süresi sözleşme bitiminden itibaren  bir aylık süredir.

d.Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı  Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmakla yükümlüdür.  Kiracı  aynı binada oturan diğer kişilere  saygı göstermekle de yükümlüdür.  Kiralayan sözleşmeye uygun ve özenle kullanılmadığını, saygı yükümlülüğünün yerine getirilmediğini tespit ettiğinde  ihtar gönderecek,   sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için bir aylık süre verecek, giderilmemesi durumunda dava yoluyla kiracının tahliyesini isteyebilecektir.  Dava açılmış olması kira sözleşmesinin feshedildiğin anlamına gelmektedir.    Kiralanan otelin fuhuş için kullanılması,  kiralanan dükkana tavana kadar hurda demir konulması muslukların zarar verici şekilde açık bırakılması ve  su  taşkınına sebep olunması bu kapsamda yargıya yansımış olaylardır.

e.İcra Takibi Yoluyla  Taşınmazın Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu 315. maddesinde  kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceği ve bu sürenin konut ve çatılı işyeri kiraları için en az otuz gün olacağı düzenlenmiştir.  İcra ve İflas Kanununun 269. maddesinde ise  kira borcunu veya yan giderleri ödemeyen borçluya karşı takip talebi ile  ( Örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri) icra takibi başlatılabileceği,  bu takip talebinde, borcunu yedi gün içerisinde ödemesi durumunda temerrüde düşmeyeceği,  yedi gün içerisinde borca itiraz edebileceği, borçlunun  itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılacağı, itiraz edilmemesi durumunda  borcunu otuz gün içinde ödemesi gerektiği, borca itiraz edilmemesi ve borcun otuz gün içinde ödenmemesi temerrüt gerçekleşeceğinden icra mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde  tahliye davası açılabileceği düzenlenmiştir.  İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davası  altı  ay içerisinde açılmalıdır.  Ödeme emrine itiraz etmeyen fakat borcunu otuz gün içerisinde ödeyen borçlu yargılamanın her aşamasında  bu hususu ileri sürerek tahliyeyi engelleyebilir.  Ödeme emrine yedi gün içinde yapılan itiraz  icra takibini durdursa dahi otuz gün geçmeden haciz işlemi yapılamamaktadır. İtiraz nedeniyle takip durduğunda, kiracı altı ay içinde  İcra Hukuk Mahkemesinden   itirazın kaldırılmasını isteyebileceği gibi  dilerse sulh hukuk mahkemesinde de dava açabilecektir. 

3.Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci

Kamuoyunda 7.yargı paketi olarak bilinen  “Icra ve Iflas Kanunu Ile Bazi Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”  madde 37 ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18′ inci maddesine ekleme yapılarak kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Getirilen düzenleme ile   1/9/2023 tarihinden  itibaren kiralanan taşınmazların 2004 sayılı kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

 

 

 

 

 

Av.Meryem KILIÇ

Av.Yalçın TORUN 

Av.Semih Ali GÜLER

 

Tel:0312 432 56 78 – 0505 621 99 92